房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)好 配置商辦資產(chǎn)迎來契機？
近日，北京等一線城市接連實施“認房不認貸”政策，為提振房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心帶來極大利好。在此背景下，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升預(yù)期持續(xù)向好，北京商辦、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)市場活躍度也開始提升。
“三季度商辦類資產(chǎn)達成了幾宗大宗交易。”有消息人士向記者透露，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，賣家積極處置資產(chǎn)回籠資金；另一方面，有自用辦公需求的企業(yè)、機構(gòu)投資者等已“相看”許久，出手“抄底”意愿較強。
“公司正計劃在京西板塊購置商辦物業(yè)，計劃購買面積在5000-7000平方米之間，主要考慮當下辦公資產(chǎn)價格較低，既能相對保值又能減少租賃支出。”某企業(yè)相關(guān)負責(zé)人向記者表示，不過希望選擇周邊配套較全，未來還能有增值空間的商辦物業(yè)。
商辦市場進入轉(zhuǎn)型新周期
在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)中，除高檔寫字樓商業(yè)地產(chǎn)外，大部分商業(yè)地產(chǎn)是作為居住房地產(chǎn)的配套設(shè)施來建設(shè)和開發(fā)，不太重視對它的運營管理。新發(fā)展模式下，要讓這些資產(chǎn)也可以很好服務(wù)實體經(jīng)濟，改善空間運營管理和服務(wù)質(zhì)量，提升其價值管理水平，提高資產(chǎn)運營的回報率。
“商業(yè)地產(chǎn)作為一個載體能夠為所有以滿足人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸詈蛫蕵窞槟繕�，以及服�?wù)于人民群眾追求美好生活為目標的商業(yè)活動提供物理空間，提供運營服務(wù)，是任何一個服務(wù)類型或消費產(chǎn)業(yè)不可或缺的實體場景和服務(wù)載體。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱表示，當前商業(yè)地產(chǎn)市場面臨“三個轉(zhuǎn)變”，標志著商業(yè)地產(chǎn)新周期的開啟：首先是從開發(fā)時代轉(zhuǎn)向服務(wù)時代，其次是從粗放運營轉(zhuǎn)向精細運營，最后是從經(jīng)營價值轉(zhuǎn)向品牌價值。
在這種新轉(zhuǎn)型周期下，以往低水平重復(fù)、同質(zhì)化發(fā)展已經(jīng)注定不可持續(xù)。那么，未來具備哪些“資質(zhì)”的商辦類資產(chǎn)能夠在增值、保值以及回報率方面表現(xiàn)更好？
“在當代及未來，無論辦公空間還是商業(yè)空間，勢必更加尊重人們的需求。”遠洋春秋中心廣場項目相關(guān)負責(zé)人表示，打造優(yōu)質(zhì)商辦載體，一是需要多元的商業(yè)配套服務(wù)；二是豐富的招商資源；三是更善于通過運營提升收益率。
該人士進一步稱，以成都太古里為例，該項目打造獨立商業(yè)式全維商街，填補區(qū)域內(nèi)商街配套的空缺，辦公地塊及商業(yè)地塊合而為一，呈現(xiàn)辦公、商業(yè)、休閑、旅游一體化的建筑格局，匹配城市企業(yè)對現(xiàn)代化辦公環(huán)境的要求。北京西山腳下的遠洋春秋中心廣場亦是如此，該項目東接北京銀行保險產(chǎn)業(yè)園，南鄰中關(guān)村石景山園，整體規(guī)劃理念是將打造成以融合藝術(shù)、生活、商務(wù)的大型綜合體，囊括了居住、購物、休閑、娛樂、餐飲、教育、醫(yī)療、金融等全方位配套，從而提高了整個項目的居住和投資價值。
“好的辦公產(chǎn)品，即便在市場調(diào)整期，通過良好的運營和服務(wù)，也能展現(xiàn)出良好的韌性，甚至實現(xiàn)租金上漲。”有業(yè)內(nèi)人士直言，7月以來，房地產(chǎn)市場利好政策不斷，此前累積的需求正在釋放，商辦類資產(chǎn)并購加快，去化率和出租率也有望得到進一步復(fù)蘇。
當下是資產(chǎn)配置契機嗎？
從8月份市場表現(xiàn)來看，據(jù)觀點指數(shù)顯示，8月份，一線城市辦公掛牌租金實現(xiàn)不同程度的上漲，辦公市場環(huán)比上月有改善跡象。同期，商辦大宗交易堅挺，比如太古地產(chǎn)擬以97.1億元的代價接盤陸家嘴集團兩家子公司40%的股權(quán)，交易預(yù)計在8月底9月初完成。
另有公開數(shù)據(jù)顯示，2022年中國產(chǎn)業(yè)園的交易金額創(chuàng)造了歷史新高，達到225億元，同比增長約42%，未來新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)需求仍將持續(xù)增長，并擁有更大的發(fā)展空間和投資價值。在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來，一系列宏觀調(diào)控政策的發(fā)布和陸續(xù)見效，經(jīng)濟發(fā)展已呈現(xiàn)穩(wěn)中回升的態(tài)勢，大宗商辦資產(chǎn)配置凸顯強勁勢頭。
不過，上述業(yè)內(nèi)人士也表示，一線城市優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)穿越周期能力較強，投資者或企業(yè)若有資產(chǎn)配置需求，當下是出手的好時機。但對買家而言，除了商業(yè)配套以及良好的運營服務(wù)之外，區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)氛圍至關(guān)重要。
以遠洋春秋中心廣場為例，該項目所在的石景山區(qū)，2022年GDP歷史性達到1000億元，其中金融行業(yè)和科技行業(yè)貢獻約49%，目前石景山的產(chǎn)業(yè)格局已實現(xiàn)從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)到高端科技產(chǎn)業(yè)的換擋加速。同時，京西地區(qū)連接海淀及諸多產(chǎn)業(yè)園，未來將不斷承接海淀區(qū)大量科技企業(yè)的外延需求。
“作為京西商業(yè)辦公綜合體，遠洋春秋中心廣場與北京銀行保險產(chǎn)業(yè)園相輔相成，仍處在區(qū)域內(nèi)的價格低谷。項目中的單層商業(yè)面積在700平方米以上，企業(yè)獨棟面積3000-4500平方米，適合中大型企業(yè)作為企業(yè)總部。”遠洋春秋中心廣場上述負責(zé)人表示，項目未來將吸納金融、保險、科技、電子信息等優(yōu)質(zhì)高端服務(wù)企業(yè)，將成為構(gòu)建北京高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要組成部分，未來入駐企業(yè)更能享受保險產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收優(yōu)惠政策。實際上，近年來，越來越多地產(chǎn)企業(yè)紛紛投資長安街西沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)品，正是看中了京西區(qū)域商辦市場的升值空間。
至于接下來國內(nèi)商辦市場走勢會如何？劉凱表示，整體上呈現(xiàn)出四個主要趨勢，一是市場層面由投資型市場向自用型市場轉(zhuǎn)變；二是區(qū)域選擇上由核心區(qū)域、傳統(tǒng)商圈向外圍區(qū)域、新興商圈轉(zhuǎn)變；三是成交類型由寫字樓、產(chǎn)業(yè)園向物流園區(qū)、工業(yè)研發(fā)、公寓項目轉(zhuǎn)變；四是交易金額由外企企業(yè)向內(nèi)資企業(yè)轉(zhuǎn)變。
