2024年房地產(chǎn)政策有哪些變與不變?
一年一度的全國“兩會”即將召開。2024年中國經(jīng)濟一系列全局性發(fā)展目標，將在這一重大會議中揭曉。
GDP增速目標如何設(shè)？哪些重點領(lǐng)域?qū)⒂瓉硗黄菩愿母�？房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整到位了嗎？去年火遍全網(wǎng)的“新質(zhì)生產(chǎn)力”，今年會迎來新的部署嗎？
帶著這些問題，中國網(wǎng)財經(jīng)采訪了多位專家學者，前瞻2024年全國“兩會”熱點。
住房是每年全國兩會的熱議話題，2024年房地產(chǎn)政策將會有哪些變與不變？
“從政策動作上來看，今年房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化松綁的趨勢不變，松綁力度將會有所加大。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，“從政策內(nèi)容上來看，像‘房住不炒’、防范化解重點領(lǐng)域風險以及推進‘三大工程’等內(nèi)容將作為較為長期的不動搖的基本政策定調(diào)，與此同時，政策松綁涉獵的內(nèi)容將會進一步增多，如首付比例下調(diào)、房貸利率加點調(diào)整、限購政策松綁、限價政策進行調(diào)整等將更多的回歸市場。”
關(guān)榮雪指出，當前房地產(chǎn)市場運行狀況有所改善，但持續(xù)性還有待進一步觀察，企穩(wěn)特征暫不牢固。
展望2024房地產(chǎn)市場，關(guān)榮雪表示，行業(yè)基本面有所改善，新開工降幅收窄但難以轉(zhuǎn)正，主要受限于近幾年拿地規(guī)模的下滑及房企面臨的資金壓力，竣工繼續(xù)走強，保交樓成效繼續(xù)顯現(xiàn)。從市場端來看，整體成交規(guī)模溫和上升。房價上，新房市場在成交結(jié)構(gòu)性上行的背景下房價穩(wěn)中有升，二手房價格仍然具備較大下行壓力。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式 加速建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制
從此前地方兩會的情況看，各省政府工作報告中有關(guān)“房地產(chǎn)”的篇幅有所減少，并且多地未提及“房住不炒”。
“這并不意味著房地產(chǎn)市場的總基調(diào)發(fā)生改變，‘房住不炒’依舊是地方因城施策的底線，住建部最新發(fā)聲各城市要防止房地產(chǎn)市場大起大落也是在一定程度上印證這一點。”關(guān)榮雪表示。
2024年，對于“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，關(guān)榮雪認為當前已取得一定的進展，如加強保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進現(xiàn)房銷售試點以及對房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進向新模式轉(zhuǎn)型的探索。
不過關(guān)榮雪也直言，探索過程是漫長曲折的，需要各方共同發(fā)力，中央及地方需積極推動相關(guān)政策法規(guī)和細則的落地，并且積極研判創(chuàng)新豐富政策工具箱，限價政策，預(yù)售制度改革，稅收政策或均是新發(fā)展模式的探索方向。
日前，住建部發(fā)布的《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》指出，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制的重要抓手。“這是新模式的核心內(nèi)容”，一位業(yè)內(nèi)專家表示。
“通過編制未來幾年住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，各地將進一步摸清當?shù)刈》啃枨罂偭亢徒Y(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場短期和中長期供求關(guān)系等，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將起積極作用。” 中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示。
供應(yīng)端：“三大工程”重要性得到提升 建設(shè)將進一步加速
“今年房地產(chǎn)方面防范化解房地產(chǎn)風險仍是重點，做好保交樓工作，加快推進‘三大工程’建設(shè)。”陳文靜表示。
2024年，將如何持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風險？
“仍將以支持和監(jiān)管并施為兩大主線。”關(guān)榮雪指出，政策層面，金融對房地產(chǎn)市場還需提供持續(xù)性支持，一視同仁支持房企合理融資需求，在房企融資條件獲改善下，房企債務(wù)風險降低，保交付成效也會繼續(xù)加強。
監(jiān)管層面，房地產(chǎn)風險不僅僅是單一領(lǐng)域的問題，也將會牽連金融、地方財政等多鏈條風險，因此對于房地產(chǎn)等領(lǐng)域的風險防范化解需要采取更加系統(tǒng)化、全面性手段，各部門各司其職，加強全鏈條監(jiān)管，“統(tǒng)籌化解”持續(xù)滲透。
2024年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求各地級及以上城市，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。
陳文靜預(yù)計，今年各地企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措亦有望進一步跟進，修復(fù)市場預(yù)期。
隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制獲積極進展，房企資金流動性也將有所改善，“三大工程”的難點之一即資金機制有望突破，將會引進更多市場主體參與“三大工程”建設(shè)，項目進程將會加快。關(guān)榮雪認為，2024年“三大工程”重要性得到提升。
數(shù)據(jù)顯示，2023年12月以來，國開行、進出口銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行合計凈新增抵押補充貸款(PSL)5000億元，為“三大工程”建設(shè)提供了重要的資金支持。陳文靜預(yù)計，各地“三大工程”建設(shè)將進一步加速。
值得一提的是，保障性住房建設(shè)方面，《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》明確指出“完善‘保障+市場’的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學確定保障性住房發(fā)展目標。”
“未來幾年以公租房、保租房和配售型保障房為主體的保障性住房建設(shè)將明顯加速。”陳文靜稱。
根據(jù)中指監(jiān)測，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設(shè)量，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。
此外，陳文靜指出，當前部分城市商品房市場存在較大庫存壓力，重復(fù)建設(shè)保障房或造成資源浪費，同時短期內(nèi)保障房的大規(guī)模建設(shè)或?qū)ι唐贩渴袌霎a(chǎn)生一定沖擊。未來保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對于商品房庫存大的城市，改建或收購存量商品房用作保障房或?qū)⑹侵匾绞健?br />需求端：一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購政策 二線城市或全面放開
國家統(tǒng)計局23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份，70城新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均小幅增多，且70城房價總體環(huán)比跌幅有所收窄。關(guān)榮雪分析認為，市場價格呈現(xiàn)一定的“慢修復(fù)”特征。
“當前房地產(chǎn)市場運行狀況有所改善，但持續(xù)性還有待進一步觀察，企穩(wěn)特征暫不牢固。” 關(guān)榮雪稱。
展望2024房地產(chǎn)市場，關(guān)榮雪認為行業(yè)基本面有所改善。從市場端來看，整體成交規(guī)模溫和上升。房價上，新房市場在成交結(jié)構(gòu)性上行的背景下房價穩(wěn)中有升，二手房價格仍然具備較大下行壓力。
陳文靜預(yù)計各地將繼續(xù)發(fā)揮自主性，因城施策、因需施策，一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購政策，二線城市或全面放開限購，降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。
開年以來，房地產(chǎn)行業(yè)降低購房成本和門檻的相關(guān)政策持續(xù)落地，春節(jié)前，四大一線城市放松限購，信號意義明顯。此外，近期海南、揚州、鄭州等地繼續(xù)從優(yōu)化公積金貸款政策、優(yōu)化限售、發(fā)放購房補貼等方面出臺需求端政策。
此外，近日央行宣布5年期以上LPR下調(diào)25個基點，為2019年房貸利率“換錨”以來最大降幅，釋放出積極信號，有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，促進投資和住房消費。
在關(guān)榮雪看來，當前房貸利率利好程度達到空前最大，短期內(nèi)靜待政策發(fā)酵，進一步下調(diào)的可能性不大。但不排除在后續(xù)市場需求釋放力仍然不足的前提下，LPR或者加點幅度仍有調(diào)整的可能。
