專家：房價(jià)收入比顯著回落 居民購房壓力大幅緩解 房地產(chǎn)投資價(jià)值漸顯
中國房地產(chǎn)報(bào)微信公眾號(hào)消息，近年來我國房地產(chǎn)市場迎來周期性調(diào)整，住宅銷售面積較峰值累計(jì)下滑近50%，多數(shù)城市房價(jià)也出現(xiàn)深度調(diào)整，總體回調(diào)幅度超過25%。隨著房價(jià)的回落，以及居民可支配收入的逐年提高，居民購房壓力正在得到有效緩解。
房價(jià)收入比是反映居民購房壓力的重要指標(biāo)。2019年年中，我們曾針對35個(gè)典型大中城市房價(jià)收入比做過統(tǒng)計(jì)分析。時(shí)隔5年，我們以相同的口徑再次梳理這一指標(biāo)，結(jié)果顯示，35個(gè)大中城市房價(jià)收入比均值已從2019年的16.03下降到今年的11.87，整體降幅達(dá)26%。這一指標(biāo)變化，也進(jìn)一步印證了居民購房壓力正在得到有效緩解的客觀現(xiàn)實(shí)。
房價(jià)收入比顯著回落
居民購房壓力有效緩解
2019年年中，我們曾經(jīng)針對35個(gè)大中城市（4個(gè)直轄市+省會(huì)城市+計(jì)劃單列市）房價(jià)收入比進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，35個(gè)大中城市房價(jià)收入比均值為16.03，深圳、北京、廈門、上海、福州、天津、廣州、杭州、南京和青島分列前十位，其中深圳和北京房價(jià)收入比分別達(dá)到39.76和34.54。按照國際通行的房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)，合理區(qū)間應(yīng)該在6到7之間，列入統(tǒng)計(jì)的35個(gè)大中城市除銀川外全部超出了這一標(biāo)準(zhǔn)范圍。盡管我國與成熟的發(fā)達(dá)國家社會(huì)發(fā)展所處的階段不同，不能簡單地以國際標(biāo)準(zhǔn)做類比，但這一數(shù)據(jù)也大體反映出居民購房壓力的現(xiàn)實(shí)狀況。
時(shí)隔5年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，我們再次以相同的口徑對35個(gè)大中城市房價(jià)收入比做分析比較（為了便于比較，我們?nèi)匀灰匀司》棵娣e36.6平方米作為參考指標(biāo)）。結(jié)果顯示，絕大多數(shù)城市房價(jià)收入比均出現(xiàn)較明顯下降，房價(jià)收入比均值由16.03降至11.87，整體降幅達(dá)26%。本次統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，房價(jià)收入比排名前十的分為深圳、上海、北京、廈門、廣州、杭州、天津、福州、南京和�？�，從城市分布看，都是東部發(fā)達(dá)城市，盡管房價(jià)收入比偏高，但這些城市有產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，市場具備較強(qiáng)的購買力。
從房價(jià)收入比5年變化情況看，降幅最為明顯的是青島，房價(jià)收入比由2019年的18.35下降到9.61，降幅高達(dá)48%；太原和貴陽降幅也達(dá)到40%，其中太原由13.44降至8.07，貴陽由10.55降至6.29。
在二線城市中，南京、福州、寧波、南昌、石家莊、鄭州、濟(jì)南、重慶、大連、蘭州、哈爾濱、長春、呼和浩特等城市房價(jià)收入比降幅均超過30%。一線城市中，上海房價(jià)收入比降幅最小，僅為1%，說明上海房價(jià)依然堅(jiān)挺，幾乎保持了與居民可支配收入同頻上漲；房價(jià)排名第一的深圳，房價(jià)收入比雖然相比5年前下降了13%，但仍以34.63的數(shù)值高居榜首；北京房價(jià)收入比也下降了25%，從2019年的第二位降至第三位。
2019年僅有6個(gè)城市房價(jià)收入比達(dá)到個(gè)位數(shù)，而今年達(dá)到個(gè)位數(shù)的城市達(dá)到18個(gè)，其中銀川、呼和浩特、烏魯木齊、長沙、貴陽、沈陽、長春房價(jià)收入比已經(jīng)跌入國際通行標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間（6~7之間）。
實(shí)際上我們統(tǒng)計(jì)的僅僅是35個(gè)大中城市，如果將統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大至所有地級市，房價(jià)收入比均值會(huì)進(jìn)一步拉低。隨著多年的深度調(diào)整，多數(shù)三四線城市房價(jià)已經(jīng)調(diào)整到位甚至出現(xiàn)超跌。例如東三省，即便是3個(gè)省會(huì)城市，房價(jià)收入比也僅為6.45~7.31之間。而鶴崗的房價(jià)收入比僅為2.48（2023年城鎮(zhèn)居民可支配收入為2.87萬元，而房價(jià)顯示為1948元/平方米），遠(yuǎn)低于國際通行標(biāo)準(zhǔn)值。
房價(jià)收入比顯著下降一方面源于近年來房價(jià)的回落，另一方面還在于居民可支配收入的穩(wěn)步增長。2018年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為3.93萬元，2023年這一指標(biāo)達(dá)到5.18萬元，5年增長了31.8%。房價(jià)方面，根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，5年前全國房價(jià)中位數(shù)為130萬元，目前房價(jià)中位數(shù)下降到120萬元。一面是居民收入穩(wěn)步增長，一面是房價(jià)回落，一漲一落之間，居民購房壓力正在得到有效緩解。
政策利好不斷
購房成本顯著降低
隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，我國房地產(chǎn)調(diào)控也從以往的“收緊”轉(zhuǎn)向“寬松”，特別是針對需求端的政策不斷優(yōu)化。
4月30日，中央政治局會(huì)議首次提出要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施；5月17日，央行發(fā)布多項(xiàng)房貸新政，包括下調(diào)首付比例至15%，取消全國層面房貸利率下限、推出保障性住房再貸款等。6月7日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效；7月30日中央政治局會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2023年全年出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策超過600條，今年以來政策繼續(xù)加碼，截至目前已經(jīng)有超過500條政策出臺(tái)，政策環(huán)境達(dá)到歷史最寬松階段。
首先是限制性政策逐步退出。在房地產(chǎn)調(diào)控收緊周期，限購、限售、限貸、限價(jià)等限制性政策成為調(diào)控主基調(diào)，隨著市場供求關(guān)系發(fā)生根本變化，這些限制性政策正在退出歷史舞臺(tái)。截至目前已有超過50個(gè)城市解除或放松限購政策，除北京、上海、廣州、深圳、三亞、�？�、天津等地部分區(qū)域外，全國所有城市均已全面解除限購。
除松綁限購政策外，限售、限貸、限價(jià)政策也在各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中逐步解除。特別是7月31日，鄭州市率先宣布取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)。這也意味著將價(jià)格調(diào)整的權(quán)利給到開發(fā)商。隨著“市場+保障”的住房供應(yīng)體系建立，商品房將徹底回歸市場。
其次是貸款利率下調(diào)，居民購房成本降低。5年前，LPR基準(zhǔn)利率為4.85%，受限購限貸政策的影響，各地銀行對首套、二套房貸利率均有所增加，全國首套房平均利率為5.38%，利率普遍上浮5%~20%。二套房貸款利率普遍上浮10%~30%。2019年8月LPR改革后，截至目前房貸利率已經(jīng)下降9次。今年2月20日，5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，至3.95%；7月22日，再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，至3.85%。
本輪降息后，5年期房貸利率再次刷新歷史最低值。以四大一線城市為例，北京、上海、深圳的最新房貸利率調(diào)整為首套3.4%，二套北京3.8%（五環(huán)內(nèi)）/五環(huán)外（3.6%）；上海3.8%（市區(qū)）/3.6%（自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山）和深圳3.8%。而取消利率下限的廣州最新的房貸利率調(diào)整為首套3.1%，二套3.7%。廣州、佛山、蘇州等地部分銀行的首套房貸利率甚至低至2.9%或2.95%。
與5年前房貸利率水平相比，下降幅度已經(jīng)達(dá)到甚至超過了2個(gè)百分點(diǎn)，以貸款100萬元、等額本息30年計(jì)算，利息支出至少節(jié)省了20萬~30萬元。
不僅是貸款利率降低，在各地因城施策的政策中，不乏購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，進(jìn)一步為購房者降低了購房成本。
租售比上升
房產(chǎn)投資價(jià)值漸顯
全國房價(jià)進(jìn)入下行周期，但房租并未出現(xiàn)明顯變化。根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年全國房租中位數(shù)為2000元，與2019年持平。部分一二線城市房租仍處于穩(wěn)步上升趨勢。房租排在前五位的城市分別是北京（120.95元/平方米）、上海（107.43元/平方米）、深圳（97.47元/平方米）、杭州（65.25元/平方米）、廣州（60.4元/平方米）。
從35個(gè)大中城市售租比（房價(jià)/每年房租）情況看，平均租售比為42.83，將這一數(shù)值換算成房租年收益率，約為2.33%。這一水平已經(jīng)跑贏各大商業(yè)銀行一年期存款利率（1.75%）。以此計(jì)算，烏魯木齊租金收益率可達(dá)3.7%，長春、哈爾濱、武漢、西寧、沈陽、貴陽、成都、蘭州、長沙等城市租金收益率也在3%以上。列入統(tǒng)計(jì)的35個(gè)城市中，有26個(gè)城市租金收益率超過2%，即便是一線城市北京，其房租收益率也能達(dá)到2%以上。
在“房住不炒”的調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)的投資屬性被逐漸淡化，但房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，既是承載居住功能的居所，也是居民尋求資產(chǎn)保值的投資品。目前銀行存貸款利率已經(jīng)確定進(jìn)入下行周期，即便是30年期的超長期國債，票面利率也僅為2.57%。未來尋求穩(wěn)定收益的投資品越來越難，而此時(shí)房產(chǎn)的投資價(jià)值已經(jīng)開始逐步顯現(xiàn)出來。
