事關(guān)購房者 兩大房產(chǎn)新政將如何影響青島樓市？
上周，我市相繼發(fā)布兩大樓市新政：取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，公積金最高可貸115萬元。在當前樓市行情下，這兩大新政將對市場產(chǎn)生怎樣的影響？島城目前樓市整體情況如何？連日來，記者就此展開了調(diào)查。
事關(guān)購房者 兩大新政發(fā)布
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布消息，從4月1日起，我市階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。各金融機構(gòu)應(yīng)按照市場化、法治化原則，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。本次調(diào)整適用于我市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。按照《通知》要求，若后續(xù)評估期內(nèi)我市新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月同比、環(huán)比均上漲，則自下一季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的借款人，可按新政策執(zhí)行。
青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強表示，新政從1日開始實施，界定時間是網(wǎng)簽，不是簽訂貸款合同時間也不是放貸時間。目前，這一政策僅適用于新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款，二套房、存量貸款都不享受。只要是首套房，新房和二手房都可以享受。
相比商貸，公積金調(diào)整時間稍早。從3月29日開始，我市提高購買二套房住房公積金貸款限額。統(tǒng)一購買首套房與二套房公積金最高貸款額度，雙繳存職工家庭最高可貸額度為80萬元，單繳存職工家庭最高可貸額度為50萬元。多子女家庭住房公積金貸款支持政策拓寬至二套房。我市多子女家庭購買首套或二套自住住房的，住房公積金貸款額度均可上浮20%。實施高品質(zhì)住宅、綠色建筑住房公積金貸款支持政策。根據(jù)住建部門出具的認定意見，職工購買我市新建高品質(zhì)住宅或達到現(xiàn)行綠色建筑評價標準一星級及以上等級的新建商品住宅，住房公積金貸款額度可上浮20%。同時，貸款額度在滿足我市規(guī)定的公積金貸款首付比例的前提下，貸款額度上浮政策可疊加使用，住房公積金最高貸款額度可達115萬元。
提振市場階段性舉措
趙加強表示，兩項政策發(fā)布后，多家銀行商業(yè)貸款首套利率降至3.45%，較年初首套房4%的貸款利率下降0.55%；公積金貸款額度首套及二套最高均可達115萬元，對于公積金二套貸款的用戶來說，額度上調(diào)55萬元。對于購房者來說，兩項政策的發(fā)布進一步降低了購房成本，尤其是對于購買首套房的剛需客群以及賣掉舊房購買新房的換房人群來說，可以有效減緩還貸壓力，一定程度上提振了購房者信心。值得注意的是，本次商貸利率下調(diào)政策發(fā)布時，明確提到是“階段性”調(diào)整，因此也可以看做是有關(guān)部門提振房地產(chǎn)市場的階段性舉措，后期存在回升可能性。政策發(fā)布后，青島鏈家就接到了不少客戶以及業(yè)主咨詢，大家普遍關(guān)注政策調(diào)整后月供的變化。以商貸利率政策調(diào)整為例，貸款100萬元等額本息還款30年計算，目前首套房3.45%的利率月供較年初4%的月供每月節(jié)省300余元。
如今，5年期以上LPR是絕大多數(shù)個人住房貸款利率的“定價錨”。2月20日，央行下調(diào)5年期及以上LPR25個基點，即從4.20%下調(diào)至3.95%，創(chuàng)下了2019年LPR形成機制改革以來最大降幅。本次青島下調(diào)為3.45%，創(chuàng)下“新低”。貝殼研究院監(jiān)測顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%。截至3月底，百城整體首二套房貸利率均處于歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助于推動住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場的平穩(wěn)修復(fù)。
上月島城樓市成交量上漲
金三銀四，三月歷來是房產(chǎn)交易的高峰。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的3月，我市總成交量13113套，環(huán)比上漲135%。其中，新房成交量6915套，環(huán)比上漲127.6%。其中，商品住宅成交5370套，環(huán)比上漲131%；成交均價17912元/平方米，環(huán)比上漲29%。城陽、西海岸新區(qū)、萊西新房住宅成交量位列前三。新房住宅中，100平方米至120平方米面積段成交量最多。具體來看，3月青島新房住宅各方面成交數(shù)據(jù)整體體現(xiàn)“輕改善”需求。從面積來看，100平方米至120平方米住宅成交量最高，其次是120平方米至150平方米面積段；從單價來看，10000-15000元/平方米單價住宅成交量最高；從建筑形態(tài)來看，中高層成交量最為集中；總價方面，100萬元-150萬元總價段住宅成交量較高。
3月，我市二手房成交量6198套，環(huán)比上漲144%。3月，青島各城區(qū)二手房成交量均環(huán)比漲幅明顯，80平方米以內(nèi)成交占比降低，100-120平方米以內(nèi)成交占比上升，意味著改善客戶入市。
雖然3月數(shù)據(jù)環(huán)比上漲明顯，但今年一季度，我市無論新房還是二手房，整體成交情況并不容樂觀。二手房方面，目前，僅青島貝殼這一單一平臺，所掛牌想要銷售的二手房數(shù)量就達到了12.3萬余套。短視頻平臺上，頻頻有“高手”中介和房東“砍價”，吸引了不少不清楚市場行情市民的關(guān)注，給二手房市場價格也帶來了一定影響。新房市場，歡樂濱海城區(qū)域內(nèi)某樓盤主動打出的“價格戰(zhàn)”，很快就因為各種原因而停止；李滄區(qū)原青鋼地塊，項目甚至一度出現(xiàn)“封盤”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，兩項新政發(fā)布后即將迎來清明小假期，其效果如何還有待市場檢驗。
