樓市放大招的一年：房產(chǎn)政策調(diào)整751次，覆蓋城市超330個
2023年，樓市利好政策層出不窮，各地打響的“第一槍”此即彼伏。
住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在近日的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上總結(jié)道，2023年，住房城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門出臺“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具，指導地方因城施策、一城一策、精準施策穩(wěn)定市場。
政策密集刺激下，全年樓市反響如何？2024年政策將如何發(fā)力？房價是否能夠企穩(wěn)回升？
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，“在此政策利好下，2023年的行業(yè)基本面雖然下滑，但新開工面積、開發(fā)投資、到位資金、銷售面積降幅均呈現(xiàn)收窄局面。”
“從市場指標上看，預計2024年市場表現(xiàn)關鍵詞為‘溫和改善’。”展望2024年，王小嬙如此道。
年內(nèi)地方刺激房產(chǎn)政策出臺750余次
回望2023年全年樓市走勢，呈現(xiàn)“前高中低后穩(wěn)”趨勢。
2023年1-3月，樓市迎來“小陽春”，市場加速復蘇，3月，70城中新房上漲城市數(shù)量超60城，達到近三年來的峰值，二手房上漲數(shù)量超50城，也達到自2021年4月以來的峰值。
然而，在經(jīng)歷一季度的強復蘇后，樓市在第二季度遭遇“倒春寒”，4月，70城新房、二手房價格環(huán)比漲幅雙雙收窄，5月，二手房環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，6月，新房環(huán)比自2月份首次轉(zhuǎn)負。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析稱，6月地方城市雖繼續(xù)放寬政策限制，但多以放松公積金貸款為主，效果并不明顯。
在2023年上半年市場復蘇動能減弱的背景下，購房“松動”政策，在下半年開始發(fā)力�？傮w來看，2023年的購房政策，范圍不斷擴展，力度趨向深化，也主要體現(xiàn)在下半年。
2023年7月24日，政治局會議指出，“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。”業(yè)內(nèi)認為，這是政治局會議對于樓市的一次新定調(diào)，時隔7年，政治局會議對于樓市的表述出現(xiàn)了重要變化。
此后，一系列超出市場預期的購房政策相繼出臺。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至2023年12月18日，2023年地方松動政策出臺達751次，較2022年增加140余次，覆蓋城市超330個。
政策調(diào)整手段上，優(yōu)化公積金貸款政策及實行購房補貼占比居多，其中，優(yōu)化公積金貸款政策涉及了提高公積金最高可貸額度、降低公積金貸款首二套首付比例、支持提取公積金付首付以及延長貸款年限等多項內(nèi)容。
2023年8-10月份期間，政策松動力度上至新臺階，其中，在樓市傳統(tǒng)“黃金月”9月出臺松動政策次數(shù)達2022年以來峰值，單月出臺達144次。
其中，“認房不認貸”政策的加速落地，市場反響較大，二手房價格上漲城市數(shù)量在“五連降”后轉(zhuǎn)升。
尤其是在8月底到9月初，一線城市北上廣深相繼落地“認房不認貸”政策，更是推動了市場情緒的回升。
據(jù)了解，“認房不認貸”政策主要推動了改善性需求和置換需求釋放，因此相較于新房，二手房市場反響更為顯著，9月一線城市二手房價格在連續(xù)下降4月后止跌回升，平均漲幅為0.2%，一線城市二手房價實現(xiàn)觸底回升，新房價格則由降轉(zhuǎn)平，也實現(xiàn)止跌。
此外，限購放松力度也較此前出現(xiàn)了明顯的提高，青島、鄭州等重點二線城市密集全面取消限購。
然而，2023年10月至11月，政策力度逐步減弱，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，10月松動政策數(shù)量降至85次，11月則進一步降至79次，受此影響，市場復蘇腳步也進一步減緩。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，10月，70城新房、二手房環(huán)比跌幅雙雙擴大，11月二手房無一上漲城市，創(chuàng)近年來新低，環(huán)比跌幅也在進一步擴大。
不過，值得注意的是，2023年10月以來，密集的“松動”政策傳導至各個二線城市。包括杭州、南京、蘇州、武漢、西安、成都等在內(nèi)的重點二線城市密集出臺了如放松限購、下調(diào)首付比例等利好政策，對市場產(chǎn)生積極作用，二線城市成為各等級城市中唯一跌幅收窄的城市等級，新房價格環(huán)比分別下降0.2%。
進入2023年12月，則又出現(xiàn)了兩個重磅調(diào)整，繼12日中央政治局會議后，14日北京、上海兩城迅速落地購房政策的優(yōu)化舉措，涉及降低首付比例、降房貸利率、優(yōu)化調(diào)整普宅標準等，松動力度大，覆蓋面較廣。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者表示，至此，北上廣深均出臺了系列重磅政策，尤其涉及三項重要工具，即認房不認貸、降低首付和房貸利率、調(diào)整普通住房標準，“此類政策在降低購房入市門檻、減輕房貸負擔、減少稅費成本等方面發(fā)揮了非常好的作用。”
專家預計2024年房價將保持平穩(wěn)
“總體上，2023年下半年一系列政策持續(xù)發(fā)力，對于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)和購房者信心提振等都有積極的作用，當然，基礎還需要進一步鞏固。”嚴躍進指出。
“成交規(guī)模新房弱于二手房”，回顧2023年，王小嬙指出，從成交結(jié)構上看，2023新房成交繼續(xù)走弱，連續(xù)2年新房成交規(guī)模下滑，二手房成交上升，整體成交規(guī)模略高于2022。
而在房價上，王小嬙則指出，2023年新房價格趨穩(wěn)，而二手房價格則呈現(xiàn)持續(xù)下滑的局面，“在掛牌量迅速上升的背景下，二手市場‘以價換量’，成交規(guī)模趕超去年。”
2023年樓市以穩(wěn)健收場，2024年走勢將會如何？
展望2024年住房和房地產(chǎn)市場工作，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化新形勢。
具體來看，倪虹進一步指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風險，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向時代周報記者表示，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議表明了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，“我國住房發(fā)展正從‘有沒有’進入到‘好不好’階段，‘好房子’供給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。”
“從市場指標上看，預計明年市場表現(xiàn)關鍵詞為‘溫和改善’”。王小嬙預計，2024年政策仍然以寬松基調(diào)為主，限購限貸放松繼續(xù)擴圍，房貸利率也有望進一步下降，金融支持政策繼續(xù)發(fā)力，“隨著近期金融政策頻頻支持房地產(chǎn)市場，行業(yè)資金有所改善，2024市場成交量呈現(xiàn)溫和上升的局面。”
不過，王小嬙也坦言，2023年依然存在一定的壓力，市場情緒難以短時間扭轉(zhuǎn)，2024年的全年成交量預計高于2023年，房價也將在成交有所改善的帶動下跌幅收窄。
“2024年，價格方面總體上保持平穩(wěn)，尤其是一些好房源的價格會穩(wěn)定，不會下跌了。”嚴躍進則認為，從供求關系來看，當前積極做調(diào)整，尤其是壓抑的住房消費需求在持續(xù)釋放，得益于預期轉(zhuǎn)好、剛需和改善型住房需求充足等因素，2024年的新房交易也會有較好的行情。
“此外，疊加保交樓等利好消息，購房者的信心也會增加，2023年下半年其實信心開始修復，預計到了2024年此類信心會進一步修復。”嚴躍進補充道。
